En la compra y venta de pisos hay que asumir diversos gastos y el pago de algunos impuestos, entre ellos, el IRPF. ¿Por qué? La venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta 2017, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación, así es importante saber cómo declarar la venta de una vivienda en la declaración de este año.
La pregunta surge al plantearse cuando se debe declarar esta operación ya que si se cierra la venta de una vivienda por un precio inferior al de compra, no habría ganancia y por lo tanto, al no generarse renta, no se pagarían impuestos en el IRPF. Por eso es muy importante saber qué la ganancia que ha generado la operación para ser gravada según se defina en hacienda. Hoy resolvemos todas las dudas para realizar la declaración de la renta con todos los detalles si has cerrado la venta de una vivienda en 2017.

¿Cómo declarar la venta de una vivienda en la declaración del IRPF de 2017?

En la declaración de la renta habrá que declarar la ganancia patrimonial que se obtenga por la venta de una casa. Para calcular esa ganancia real, hay que seguir la fórmula de la diferencia entre la venta de la vivienda y el valor por el que se compró de forma actualizada multiplicando por el coeficiente que varía según el año en el que se adquirió la vivienda y que viene fijado por la propia Agencia Tributaria. Aquí proponemos esta fórmula que puedes seguir para el cálculo de la ganancia patrimonial:

  • Calculo ganancia patrimonial - cómo declarar la venta de una vivienda en la declaración del IRPF
  • Coeficiente de actualización para la declaración de la venta de una vivienda

A partir de la reforma fiscal que se aprobó en 2015 se modificó la normativa sobre los coeficientes, los cuáles corrigen el impacto de la inflación sobre los precios de la vivienda y que permiten disminuir parte de las plusvalías en las ventas de bienes inmuebles no relacionados con actividades económicas, eliminándolos por la compraventa de bienes inmuebles que disminuían la plusvalía patrimonial.

Calculo de la tributación de las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles

Para este ejercicio 2017, la tipos impositivos de las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles se realizaría por los siguientes tramos:

Hasta 6.000 € de ganancia patrimonial: 19 %

De 6.001 € hasta 50.000 €: 21 %

Más de 50.001 € de ganancia: 23 %

Vamos a reflejar el cálculo de una tributación en el siguiente ejemplo:

Si nuestra ganancia patrimonial definida por la fórmula es:

Valor de transmisión – Valor de adquisición x Coeficiente de actualización = 200.000 €

El pago directo en renta a Hacienda sería:

Primeros 6.000 € x 0,19%= 1.140 euros

6.001 € – 50.000 € = 43.999 x 0,21%= 9.239,79 euros

Más de 50.001 € – 200.000 € – 50.001 = 149.999 € x 0,23% = 34.499,77 euros

En total la venta de un inmueble en 2017 con una ganancia patrimonial de 200.000 euros nos costaría la suma de:

34.499,77 € + 9.239,79 € + 1.140 € = 44.879, 56 € pago total a la agencia tributaria

Exenciones a la tributación de las ganancias patrimoniales de una vivienda

Además, existen varias situaciones en las que la venta de una vivienda está exenta de tributación como por ejemplo las personas mayores de 65 años, aquellos vendedores que reinviertan el importe en la compra de otra vivienda habitual, etc. Aquí le detallamos cada caso:

  • Exención por reinversión en vivienda habitual: Cuando el importe de la venta se destina a la adquisición de otra vivienda se aplicaría esta exención. Sin embargo este caso debe cumplir varios requisitos:
    • La vivienda vendida debe ser el hogar habitual del vendedor.
    • La reinversión deberá efectuarse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
    • En caso de destinarse el importe de la venta de forma parcial a otra vivienda, el resto deberá tributar con la normalidad al IRPF.
  • Exención por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años: Tampoco tendrán que tributar por las ganancias obtenidas de la transmisión de vivienda habitual, vaya a reinvertir o no lo ganado.
  • Exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual: Este caso ha ganado popularidad a partir de la crisis inmobiliaria, aplicable a las personas que han perdido su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca no tendrán que pagar ni Plusvalía Municipal ni tampoco Impuesto Renta si resulta ganancia.

La compraventa de viviendas siempre genera muchas dudas sobre los gastos y tasas que genera, por eso es muy importante tener claro los impuestos que genera la operación para vender una propiedad.  En CRISTINA CALLAGHAN (agencia inmobiliaria en Valencia) estamos de principio a fin con usted en el proceso de venta, si está pensando en vender un inmueble trabajar con un equipo con amplia experiencia le aportará rigurosidad en cada parte del proceso. ¿Quiere más información? Estamos aquí para ayudarle.

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