La venta de de un piso con un inquilino dentro es más habitual de lo que parece. De hecho, se puede vender un inmueble con un inquilino en alquiler porque es algo que contempla y regula la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero, eso sí, el inquilino está en su pleno derecho de disfrutar del inmueble hasta la finalización de su contrato, independientemente de si hay o no un nuevo propietario.
Dado que existe todo un proceso a seguir para concretar perfectamente la venta, es necesario que leas este post y conozcas bien los detalles de esta cuestión, tanto si eres la persona que va a vender el piso como si eres el inquilino.
¿Puedo echar a un inquilino por la venta del piso?
Al producirse la compraventa son muchas las dudas que pueden surgir. Entre ellas, saber si está obligado el inquilino a irse antes de finalizar el contrato o si tiene algún derecho a quedarse con la casa. También si, por ejemplo, deberá pagar más alquiler por continuar viviendo en el mismo piso o no.
Lo que está claro es que el inquilino tiene unos determinados derechos. El primero de todos es que, salvo renuncia expresa, podrá permanecer en el piso hasta la fecha de vencimiento del contrato. Es decir, que el nuevo comprador no puede desocupar a la fuerza al inquilino. No solo la compraventa no puede alterar el contrato firmado, sino que el inquilino tiene preferencias para postularse como nuevo comprador.
Esta situación es la que se conoce como “Derecho de tanteo”. Se trata del derecho de adquisición preferente al vender una casa con inquilino. Este derecho vela para que, al vender un piso con inquilino, éste tenga la oportunidad de adquirirla en primer lugar frente al posible comprador. Por ley, para que la propiedad pueda venderse, el propietario está obligado a anunciar al inquilino que tiene el deseo de vender la vivienda y éste puede adquirir el inmueble siempre que abone el precio que el tercer comprador estaba dispuesto a pagar al arrendador.
¿Tengo que notificar al inquilino sobre la venta?
La respuesta a esta pregunta es clara: sí, se ha de notificar al inquilino sobre la venta del piso.
El propietario tendrá que comunicar al inquilino lo siguiente:
- la decisión de vender
- el precio en relación al mercado
- la fecha prevista
- y las demás condiciones esenciales de la transmisión (pago, plazos, cargas previas, garantías gravámenes, etc.).
Dicha comunicación o notificación deberá ser fehaciente. Es decir, deberá dejar constancia de su contenido, así como de su fecha de recepción. Las comunicaciones fehacientes más habituales en la práctica son el burofax (se puede realizar online o por Internet) o el requerimiento notarial.
Si antes del último día de plazo el arrendatario no ha manifestado su voluntad de compra, pierde el derecho de retracto. En consecuencia, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero sin que el inquilino tenga la posibilidad de frustrar esa venta.
Y si dentro del plazo de los 30 días, el inquilino manifiesta su voluntad de comprar, ejercerá el derecho de retracto y la oferta se hará efectiva… pero ¡cuidado!, también deberá cumplir con la compraventa.
Una vez realizada la manifestación de compra por el inquilino del piso, los efectos de la notificación que el arrendador efectuó al arrendatario caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Es decir, dentro de los 180 días siguientes el arrendador deberá haber vendido la vivienda.
Es más, el inquilino puede asegurarse que tanto el piso de alquiler como el contrato constan en el Registro de la Propiedad. Si es así, el nuevo dueño estará obligado a respetar el contrato previo durante el tiempo que le reste. Sin embargo, si el contrato de alquiler no está registrado y se produce la venta del piso a un tercero, el contrato no tendrá valor y el inquilino deberá abandonar el piso sin opción a compra ni a indemnización.
En estos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos remite al artículo 1571 del Código Civil, que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. Esto significa que el nuevo propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler, a excepción de que éste incluya una cláusula específica que lo impida.
Si en cambio, usted es la persona que se dispone a comprar el piso que está actualmente alquilado, en primer lugar, debe conocer que la vivienda que le interesa se encuentra actualmente habitada por uno o más inquilinos. Por lo que es imprescindible que el propietario también se lo comunique antes de abonar cualquier cantidad, señal o entrega de arras. De hecho, se trata de un ejercicio fundamental para asegurar que el inmueble está o no libre de cargas y obligaciones.
¿Qué es el derecho de tanteo? Preferencia por parte del inquilino
Como ya hemos adelantado, el derecho de tanteo es el derecho o preferencia que el inquilino tiene para comprar el piso que se vende respecto al resto de compradores. El inquilino puede exigir que se le venda por el mismo precio pactado con el comprador. Y si esto no se cumple, el inquilino puede anular la venta con el perjuicio que se ocasiona al vendedor y al comprador.
Eso sí, se han de respetar las formalidades prácticas que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto del derecho de adquisición preferente.
Recomendaciones: llegar a un acuerdo
Desde CALLAGHAN Inmobiliaria siempre recomendamos, en estos casos, llegar a un acuerdo y mantener una vía de comunicación abierta y clara con el inquilino para evitar cualquier contratiempo, porque lo que se quiere, en definitiva, es vender el piso y hacer el proceso lo más fluido posible. Por ello, hay que comunicar al inquilino las intenciones para llegar a un acuerdo entre ambas partes y evitar así problemas. Hay que tener en cuenta que la colaboración del arrendatario será clave para que los potenciales compradores puedan hacer visitas al piso.