Una vez que se ha encontrado el inmueble ideal, y se está seguro de querer comprarlo, se necesita un tiempo para poder preparar la firma de la escritura de compraventa en la notaría, así como para pedir en su caso un préstamo hipotecario. Por todo ello es necesario firmar un contrato de arras.
El contrato de arras se trata de un contrato privado entre el propietario del bien inmueble y el comprador. Al firmarlo las partes adquieren una serie de derechos y obligaciones que deben cumplir.
¿Para qué sirve el contrato de arras?
Sirve para dar seguridad al propietario de un inmueble y a su comprador, al comprometer a ambos a perfeccionar la compraventa en un plazo posterior, con la garantía de una cantidad de dinero, las arras.
Normalmente la cantidad o importe a desembolsar en concepto de arras suele estar entre el 5 y el 15% del precio de compraventa. Dicha cantidad lo es a cuenta del total precio estipulado para la compraventa.
¿Que datos tienen que aparecer en el contrato?
Es muy importante que previamente a la firma del contrato de arras se haya comprobado la titularidad del inmueble así como el estado de cargas solicitando una nota simple al registro de la propiedad.
El contrato de arras debe contar con:
- Datos de las partes compradora y vendedora, incluyendo nombre y apellidos, NIF, dirección. Deben constar todos los propietarios del inmueble en la parte vendedora.
- Datos del inmueble. En este apartado debe estar la dirección completa, el número de referencia catastral, el número de finca registral y una breve descripción del inmueble.
- Precio de la compraventa.
- Importe de las arras y forma de entrega. Adjuntando como anexo al contrato fotocopia del talón, justificante de la transferencia, etc.
- Fecha máxima para el otorgamiento de la escritura pública.
- Reparto de los gastos.
Modelo de contrato de arras
Existen tres tipos de contratos de arras diferentes en la actualidad.
Contrato arras penitenciales también conocidas como arras de desistimiento.
Esta modalidad de arras es la más utilizada y se corresponde con las reguladas en el artículo 1454 del código civil, que establece lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En este tipo de contrato, las partes pueden desistir de la compraventa del inmueble en cualquier momento posterior a la firma del contrato de arras. Siendo las consecuencias del desistimiento las siguientes:
- En el caso de desistimiento por parte del comprador, este perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio.
- Si desistiera el vendedor el comprador percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.
Contrato de arras confirmatorias
En este caso, las arras garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo, por lo que la entrega es a cuenta del precio. Este tipo de contrato, no concede la facultad de desistimiento. Por tanto, el incumplimiento del contrato de arras confirmatorias por cualquiera de las partes faculta a la parte perjudicada a optar entre:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Solicitar la resolución del contrato.
Con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.
Contrato de arras penales
Al igual que en las arras confirmatorias, ninguna de las partes puede echarse atrás.
En este tipo de contrato, lo que se estipula es cuál sería la indemnización a abonar por las dos partes en caso de incumplimiento. En caso de incumplimiento, la parte que incumpla tendrá que abonar a la otra parte dicha cantidad mientras que la parte perjudicada, recibirá el pago de la pena y podrá optar entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato.
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